目前，中國的中小型城市出現(xiàn)了住宅供應(yīng)過剩的情況，這可能會損害中國的經(jīng)濟增長。那么這種情況可能會帶來什么后果呢？開發(fā)商作何反應(yīng)？中國政府又有何舉措？

以下是《華爾街日報》(The Wall Street Journal)記者方心恩(Esther Fung)和戴維斯(Bob Davis)對相關(guān)問題的回答。

為何近期的降價潮有嚴重的負面作用？這難道不是需求減少導(dǎo)致房價下跌這種市場機制起作用的結(jié)果嗎？

美國2007年的房地產(chǎn)市場情況或許可以這么說。當時拉斯維加斯、貝克爾斯菲市以及邁阿密的房價下跌都是市場機制起作用的結(jié)果。問題是，如果房價跌幅太大，就無法吸引更多人來投資，只會產(chǎn)生相反的作用。潛在購房者將會捂緊錢包，因為擔(dān)心房價會進一步下跌。

這在中國尤其是個問題。在中國，人們最近20年來一直認為房價只會上漲。如果這種心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，將出現(xiàn)很大的問題。

曾有人擔(dān)心中國房地產(chǎn)泡沫已在2011年破裂�，F(xiàn)在的情況有何不同？

2011年，最大的擔(dān)憂是中國主要城市節(jié)節(jié)攀升的房價已超出除富人以外群體的購買能力。為此，中國中央政府實施了多套住房限購等房地產(chǎn)調(diào)控舉措，以遏制房地產(chǎn)投機和高房價。而經(jīng)過對開發(fā)商而言較為艱難的兩年之后，去年房價又開始大幅上漲。

當前情況有所不同，主要體現(xiàn)在三個方面：a)現(xiàn)在的房地產(chǎn)泡沫問題更加廣泛，已波及很多中小型城市；b)現(xiàn)在的問題是供應(yīng)過剩，而不是房價上漲；c)中國財政與房地產(chǎn)之間的關(guān)系比以往任何時候都更為緊密。

自2008年以來，中國的債務(wù)增速和美國、歐洲、日本和韓國陷入嚴重衰退前的速度不相上下。債務(wù)增加的一個原因是對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款增加。如果開發(fā)商因為無法銷售足夠多的房子而還不起貸款，中國就會出大問題。

說到這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)目前的應(yīng)付帳務(wù)支付情況如何呢？

據(jù)Jiangsu Lianmeng Property Consultancy的地產(chǎn)顧問周麗萍（音）表示，由于開發(fā)商的資金日趨緊張，它們將房子沖抵建筑工程款支付給很多建筑公司，這種情況很普遍。周麗萍還稱，有些建筑公司再將房子作為抵押品向銀行貸款。

是否有建筑工人失業(yè)的跡象？

肯定存在這種可能性。不幸的是，在中國失業(yè)率數(shù)據(jù)并不可靠，而且不是以行業(yè)來劃分的。目前為止，中國并未出現(xiàn)大量失業(yè)的跡象，招聘崗位的數(shù)量甚至還大于求職者人數(shù)，這主要是因為人口結(jié)構(gòu)改變導(dǎo)致中國勞動力人數(shù)減少所致。

哪些跡象表明住房供應(yīng)過剩日趨嚴重已對經(jīng)濟產(chǎn)生影響？

銅價自2010年以來一直在下跌，分析師認為中國需求疲軟是銅價下跌的原因之一。銅被用于屋頂、排水溝和建筑伸縮裝置中。另外，全球最大的鋼鐵生產(chǎn)商安賽樂米塔爾(ArcelorMittal)也預(yù)測，由于建筑業(yè)需求增長更加乏力，中國今年的鋼材需求增幅將放緩。

中國近期的零售額增幅也在放緩，一定程度上是因為與購房著密切相關(guān)的家電和家具的銷量增幅下降。

政府采取了什么措施？

中國中央政府已經(jīng)表示，將允許地方政府實施針對本地市場的相關(guān)規(guī)定，而不是采取“一刀切”的政策。

在一些地區(qū)，地方政府正在試圖施以援手。在奉化，當?shù)卣�府官員正在試圖避免一家本地開發(fā)商出現(xiàn)債務(wù)違約。在常州，為支持當?shù)胤康禺a(chǎn)市場，當?shù)卣�府正試圖限制開發(fā)商的打折幅度；在營口，當?shù)卣�府實施了減免新房購置相關(guān)稅費的措施，同時還采取措施讓新的購房者更加容易地獲得當?shù)貞艨�，以便讓購房者享受包括子女教育在�?nèi)的當?shù)厣鐣�福利。不過迄今為止，這些措施對于提振住宅銷量的作用都較為有限。

這是否意味著開發(fā)商們將最終開始削減倉促而急速的建設(shè)計劃？

中國的一些大型房地產(chǎn)開發(fā)商們目前正試圖將注意力重新轉(zhuǎn)回大城市，因為這些城市的需求更加強勁。但是為什么在明顯缺乏需求的城市中，開發(fā)商仍在繼續(xù)蓋樓呢？為什么美國的房地產(chǎn)開發(fā)商也會做同樣的事情呢？這是因為，開發(fā)商們都是樂觀派，他們本質(zhì)上而言都是銷售人員。即使在其他開發(fā)商項目表現(xiàn)不佳的情況下，他們也會認為自己的項目會成功。

根據(jù)野村(Nomura)的數(shù)據(jù)，在2006年-2012年期間，142家中國上市房企的利潤增長581%，期間任何一年都未出現(xiàn)過利潤下滑的情況。而在同一時期內(nèi)，其他非金融企業(yè)的利潤增長64%，并且存在同比利潤出現(xiàn)下滑的情況。

凱投宏觀(Capital Economics)駐倫敦的中國經(jīng)濟學(xué)家威廉斯(Mark Williams)稱，中國房地產(chǎn)開發(fā)商的做法猶如互聯(lián)網(wǎng)初創(chuàng)企業(yè)；他們專注于在一個持續(xù)增長的市場中搶占市場份額，但是他們所處的中小型城市的增長速度并不快。