新冠肺炎疫情，作為2020年開局之時的黑天鵝，影響著我們每個人的生活，成為一生的記憶。各地采取了嚴厲的隔離措施，湖北以外的多個省市，也都封閉小區(qū)、以戶為單位定期憑證進出，還有的農(nóng)村地區(qū)通過挖斷路等“硬核”方式自我隔離。毫無疑問，這些隔離措施對阻止疫情擴散起到了積極作用，根據(jù)國家衛(wèi)健委數(shù)據(jù)，截至2月15日除湖北外的新增確診病例數(shù)已經(jīng)連續(xù)12天下降。

但嚴厲的隔離措施，加之新冠肺炎潛伏期長和傳染性高導致人們減少外出，無疑也會對經(jīng)濟形成巨大的短期沖擊。2019年春節(jié)黃金周全國旅游收入5139億，零售和餐飲企業(yè)銷售收入10050億，電影票房收入68億。今年相關的消費幾乎為0，這還只是春節(jié)黃金周這七天的損失。而截至目前，春節(jié)黃金周已經(jīng)過去半個月了，從高頻指標看相關消費并沒有大的起色，未來什么時候能夠好轉(zhuǎn)也有很大不確定性。

從生產(chǎn)端看同樣如此。有幾個指標顯示，目前的生產(chǎn)恢復緩慢：

一是交通運輸部公布的春運數(shù)據(jù)，大年初一到現(xiàn)在，返程的人數(shù)不到兩成。也就是說，目前還有超過80%的返鄉(xiāng)者沒有回到崗位上。那些已經(jīng)返程的人，多數(shù)也需要隔離7-14天才能工作。

圖1：全國旅客發(fā)送量遠低于往年農(nóng)歷同期

資料來源：交通運輸部

二是北京、上海和成都等大中城市，交通量稀少。初一到現(xiàn)在地鐵客運量低迷，沒有大的回升。因新冠疫情的高傳染性，這些大中城市的居民，如果有條件會優(yōu)先選擇私家車或者打車，但這些城市的交通擁堵指數(shù)仍遠低于往年農(nóng)歷同期。這表明上述城市現(xiàn)場辦公的人少，即使是已經(jīng)開工了多數(shù)也是在遠程工作。

圖2：從交通擁堵指數(shù)看，北京交通量比往年農(nóng)歷同期稀少

資料來源：高德地圖

三是據(jù)統(tǒng)計，截至2月14日挖掘機、裝載機、壓路機和混凝土攪拌運輸車等設備的開工率，超過10%的只有湖南、云南和廣西，分別為18.8%、11.7%和11.0%，而去年農(nóng)歷同期全國設備開工率超過45%。

疫情對經(jīng)濟的沖擊，將在微觀和宏觀兩個層面上體現(xiàn)。微觀角度看，企業(yè)停工、停產(chǎn)，直接影響到工資和工作時長掛鉤人群的收入，很多中小企業(yè)的員工應該深有體會。筆者就有朋友從事服務業(yè)相關的工作，疫情期間單位停發(fā)工資，號召大家共渡難關。

對企業(yè)而言同樣如此，停產(chǎn)意味著停收，但很多支出是剛性的，比如房租和利息支出等。以服務業(yè)為例，2019年末服務業(yè)中長期貸款余額39.4萬億，按年化利率6%來估算，每個月的利息支出近2000億。近期有不少餐飲行業(yè)的知名企業(yè)家公開發(fā)聲，表達企業(yè)經(jīng)營所面臨的困境，比如某企業(yè)家稱依靠目前的賬上現(xiàn)金，企業(yè)只能支撐2-3個月。筆者認為，這些餐飲企業(yè)算是細分領域的龍頭，而更多的中小企業(yè)，實際所面臨的經(jīng)營壓力會更大。

微觀主體的困境，在宏觀上的最直接體現(xiàn)，就是經(jīng)濟增長放緩。新冠肺炎疫情對GDP增速的沖擊程度如何，近期市場機構(gòu)有很多討論。主流的觀點根據(jù)SARS最嚴重的2003年二季度，GDP增速比當年一季度下滑了2個百分點，來推斷這次疫情的影響幅度相近，認為今年一季度GDP增速在3%-4%。

筆者認為，這一判斷可能過于樂觀。2003年中國剛享受加入WTO后的出口紅利，房地產(chǎn)市場也剛起步，經(jīng)濟處于一輪上升期，抵御風險的能力強。但本次新冠肺炎比非典傳染性更強，實施隔離后停工、停產(chǎn)的力度更大，杠桿率上升后各類主體抵御風險的能力更弱，加之經(jīng)濟處于一輪下行周期中，因此預計GDP增速下滑的幅度大概率會明顯超過2%。

這意味著，疫情結(jié)束后需要出臺更大力度的穩(wěn)增長政策。今年是全面建成小康社會的最后一年，而實現(xiàn)兩個翻一番是其中的重點。考慮到第四次經(jīng)濟普查影響后，2020年GDP增速仍然需要達到5.5%才能夠?qū)崿F(xiàn)。在新冠肺炎疫情一季度得到控制、一季度GDP增速3%的樂觀情形下，今年二到四季度GDP增速需要達到6.2%才能夠完成這一任務。

各終端需求中，固定資產(chǎn)投資仍是穩(wěn)增長的重點，預計將圍繞兩個方向。一是基建，具體的措施可能包括繼續(xù)推出重大項目、增加新增專項債額度到3萬億以上、提高新增專項債投向基建比例、政策性銀行加大對基建項目配套融資支持、城投融資政策放松等。2019年全口徑基建投資增速為3.3%，今年可能回升到8%左右。

另一個則是房地產(chǎn)。作為上下游連接產(chǎn)業(yè)最多的行業(yè)，房地產(chǎn)在逆周期調(diào)節(jié)中發(fā)揮著重要作用。盡管2020年“房住不炒”的總基調(diào)不會變，但從2019年12月召開的政治局會議和中央經(jīng)濟工作會議看，在經(jīng)濟下行壓力下，今年的房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)已經(jīng)有所放松，比如刪去了“不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段”等。本次疫情中斷了經(jīng)濟弱復蘇，穩(wěn)增長對房地產(chǎn)投資的依賴性進一步上升。

高頻指標顯示，新冠疫情對房地產(chǎn)銷售有明顯影響。政策上看，1月26日中國房地產(chǎn)協(xié)會號召“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應暫時停止售樓處銷售活動，待疫情過后再行恢復”。盡管有部分房企嘗試在線上銷售，但由于房產(chǎn)交易涉及的資金規(guī)模大，居民對線上購房的意愿不強，因而房企的這種探索效果并不佳。今年春節(jié)后，30大中城市商品房銷售面積回升幅度，明顯小于往年同期。

圖3：今年春節(jié)后，30大中城市商品房銷售回暖速度明顯慢于往年同期

資料來源：Wind

這加劇了房企現(xiàn)金流壓力，也給房地產(chǎn)投資增加不確定性。2016年四季度房地產(chǎn)調(diào)控開始收緊，房企外部融資的各個渠道基本都被規(guī)范，因此房企尤其是中小型房企，資金運轉(zhuǎn)對銷售回款的依賴性越來越強。新冠疫情后房地產(chǎn)銷售幾乎冰凍，現(xiàn)金流壓力會改變房企的經(jīng)營和投資策略。如果發(fā)生病毒變異或復工后出現(xiàn)較大范圍交叉感染等尾部風險，導致疫情周期拉長，部分中小房企開發(fā)的項目可能會從遲到變?yōu)槿毕��?/p>

因此，在“房住不炒”大方針不變的情況下，地產(chǎn)調(diào)控應邊際放松。這既是托底經(jīng)濟的需要，也是避免房企因現(xiàn)金流短缺而破產(chǎn)，從而導致預售項目無法交付的風險。

筆者認為，后續(xù)地產(chǎn)調(diào)控政策松動，可能圍繞以下幾個方向推進。

第一，預計將有更多城市變相放松地產(chǎn)限購。雖然總的調(diào)控基調(diào)“房住不炒”不會變，但2019年12月中央經(jīng)濟工作會議明確提出“全面落實因城施策”，意味著地方政府在地產(chǎn)政策上將有更大的自由度。對地方而言，穩(wěn)增長壓力下放松地產(chǎn)限購，加快轄區(qū)內(nèi)的商品房庫存去化，一方面可以提高開發(fā)商拿地的積極性，帶動地產(chǎn)投資，另一方面也可以通過土地出讓來為基建籌集資金。因此，將會有更多城市，以降低二套購房標準、縮短或取消非戶籍人口繳納社保年限等方式，刺激地產(chǎn)銷售。

第二，降低商品房的預售條件，便利房企銷售回款。2017年四季度期房銷售面積占比開始回升，2019年12月達到了85%。如此高的占比，預售標準調(diào)整對房企銷售回款，有著重要影響。因此，在降低購房門檻的同時，也應該降低預售商品房的標準。

圖4：2017年四季度期房銷售面積占比開始回升

資料來源：國家統(tǒng)計局

近期已經(jīng)有城市松動預售政策。比如某城市出通知，在疫情防控期間，經(jīng)營性房地產(chǎn)項目達到投資總額25%以上的，可按規(guī)定辦理商品房預售審批手續(xù)。經(jīng)營性房地產(chǎn)項目繳納50%土地出讓金后，可以預辦理不動產(chǎn)登記。筆者預計將有更多城市出臺類似政策，支持房企及時回籠現(xiàn)金。

第三，房地產(chǎn)抵押貸款利率預計會下降。降低融資成本，是2020年貨幣政策的重點任務，通過調(diào)降MLF利率、加快新增貸款掛鉤LPR報價、降準以降低銀行綜合負債成本等方式來實現(xiàn)。但降準、降息后，銀行面臨著優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)缺失的問題，經(jīng)濟下行周期疊加疫情沖擊，部分中小企業(yè)的經(jīng)營風險上升，這個難題更加凸顯。此時對銀行而言，房貸的性價比進一步上升，期限長、抵押率高、風險小。作為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，在貸款利率整體下降的同時，房貸利率也會降低。

第四，針對房企融資的監(jiān)管大概率將放松。房地產(chǎn)開發(fā)所需資金量大，房企多數(shù)高負債經(jīng)營，部分上市房企的資產(chǎn)負債率甚至高于90%。圍繞“房住不炒”，近年對房企融資高壓監(jiān)管，甚至部分龍頭房企的年化融資成本在10%以上。上文分析過，疫情中斷了商品房銷售，開發(fā)商的經(jīng)營和投資更加需要外源性現(xiàn)金流。

近期在傳監(jiān)管機構(gòu)擬調(diào)整MPA（宏觀審慎評估體系）中房地產(chǎn)信貸考核指標，僅考核房地產(chǎn)廣義信貸，而不再細化考核按揭和開發(fā)貸等具體比例。這一消息雖未經(jīng)證實，但筆者認為房地產(chǎn)信貸考核放松是大概率事件。筆者也了解到，近期已經(jīng)有股份制商業(yè)銀行放松了房地產(chǎn)非標額度。預計后續(xù)對房企境內(nèi)發(fā)債、海外融資和股票定增等方面的監(jiān)管，也會松綁。

總結(jié)一下，新冠疫情對經(jīng)濟的沖擊程度，大概率高于非典時期。由于高傳染性，各地采取了嚴厲的隔離政策，企業(yè)復工緩慢。今年是全面建成小康社會的最后一年，疫情結(jié)束后需要加大逆周期調(diào)節(jié)力度，而房地產(chǎn)是需求端穩(wěn)增長的重點之一，可能的措施包括將有更多城市變相放松地產(chǎn)限購、降低商品房預售標準、下調(diào)房貸利率和放松針對房企融資的監(jiān)管等。

（注：本文僅代表作者個人觀點。責編郵箱：zhoujing@jiemian.com)

來源：界面新聞