摩根士丹利分析師Brian Y Leung、John Lam、Jacky Chan和Angus Chan近日發(fā)表研究報(bào)告，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的前景進(jìn)行了分析。報(bào)告指出，預(yù)計(jì)2014年中國(guó)新房銷售量將會(huì)下降5%，住房不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)投資的增長(zhǎng)速度將會(huì)放緩至13%，新屋開(kāi)工率則將下降15%；同時(shí)，住房市場(chǎng)的疲弱表現(xiàn)將導(dǎo)致與其相關(guān)性較強(qiáng)的水泥行業(yè)受創(chuàng)。

　　以下是報(bào)告內(nèi)容摘要：

　　我們預(yù)計(jì)，2014年中國(guó)新屋銷售量將會(huì)下降5%，住房不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)投資的增長(zhǎng)速度將會(huì)放緩至13%，新屋開(kāi)工率則將下降15%。我們?nèi)詫?duì)處于較高水平的庫(kù)存和高杠桿的開(kāi)發(fā)商（如越秀地產(chǎn)和保利地產(chǎn)等）持謹(jǐn)慎態(tài)度。此外，新屋開(kāi)工率的下降應(yīng)將對(duì)水泥行業(yè)部門造成負(fù)面影響。

　　2014年新屋開(kāi)工率預(yù)計(jì)將下降5%：

　　我們?cè)��?月中旬走訪杭州、武漢和長(zhǎng)沙，而此前公布的2014年第一季度房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)也增強(qiáng)了我們的觀點(diǎn)，即：盡管住房不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)投資仍舊具有回彈力（2014年第一季度中增長(zhǎng)了16.8%），但現(xiàn)房市場(chǎng)狀況（平均售價(jià)和銷售量等）仍將進(jìn)一步惡化。

　　我們預(yù)計(jì)，2014年中國(guó)新屋銷售量將下降5%，這將推動(dòng)庫(kù)存增長(zhǎng)，并導(dǎo)致現(xiàn)金流狀況變得更加緊張。再考慮到土地市場(chǎng)的冷卻，我們預(yù)計(jì)2014年的新屋開(kāi)工率將會(huì)大幅下降15%，至12億平方米（較我們此前預(yù)期低11%），從而將庫(kù)存保持在持平的水平，并導(dǎo)致住房不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)投資的增長(zhǎng)速度下降至13%。

　　住房市場(chǎng)的疲弱表現(xiàn)將導(dǎo)致水泥板塊受創(chuàng)：

　　在2014年4月15日公布的行業(yè)報(bào)告中，我們已經(jīng)對(duì)我們追蹤研究的公司股票采用了更保守的價(jià)格和利潤(rùn)率假設(shè)。與2013年10月份觸及的峰值相比，這一板塊的股價(jià)已平均下跌了24%，反映出了銷售量和利潤(rùn)率下降的風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)房市場(chǎng)表現(xiàn)疲弱的形勢(shì)下，庫(kù)存水平較高、杠桿較高以及現(xiàn)金流赤字較高的開(kāi)發(fā)商（如越秀地產(chǎn)和保利地產(chǎn)等）更容易受損。

　　我們還認(rèn)為，由于水泥板塊與房地產(chǎn)板塊之間具有較高的相關(guān)性，因此2014年第一季度中新屋開(kāi)工率的大幅下降應(yīng)該是一個(gè)領(lǐng)先指標(biāo)，表明該板塊的業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)和股價(jià)表現(xiàn)都面臨著日益增強(qiáng)的下行風(fēng)險(xiǎn)。

　　主要風(fēng)險(xiǎn)：

　　如果中國(guó)當(dāng)局能容忍地方政府放寬房產(chǎn)限購(gòu)政策的舉措，且房產(chǎn)開(kāi)發(fā)/抵押貸款的貸款配額/流動(dòng)性得到提高，則應(yīng)該有助于提高銷售量和幫助平均售價(jià)回升，從而促使我們對(duì)房地產(chǎn)板塊及其他相關(guān)板塊進(jìn)行重新評(píng)估。