“國十條”出臺(tái)僅兩天，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的配套調(diào)控政策就已出臺(tái)。

　　4月19日，住建部緊隨國務(wù)院17日下發(fā)的“新國十條”發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》（以下簡(jiǎn)稱“通知”）。

　　“通知”明確要求，今后，未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以預(yù)訂、排號(hào)等方式向購房人收取或變相收取定金性質(zhì)的費(fèi)用。

　　“通知”要求商品住房嚴(yán)格實(shí)行購房實(shí)名制，認(rèn)購后不得擅自更改購房者姓名并明確要求預(yù)售資金全部納入監(jiān)管賬戶。

　　北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)陳志表示，住建部政策直指炒房要害，抬高了投資房地產(chǎn)的門檻和條件，對(duì)抑制投資炒房有很大作用。

　　同時(shí)，受中央部委繼續(xù)出臺(tái)“國十條”配套政策的預(yù)期影響，北京等一線城市已經(jīng)出現(xiàn)集體退房的苗頭，房?jī)r(jià)進(jìn)一步上升的勢(shì)頭得以遏制。

　　力促信息對(duì)稱

　　在房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)下，開發(fā)商最慣用的銷售方式就是拖延開盤，同時(shí)加大“蓄水量”，也就是開盤之前，先通過網(wǎng)絡(luò)和短信散布開盤消息，然后對(duì)意向購房人進(jìn)行登記，從而制造出熱銷假象。

　　一些樓盤項(xiàng)目在開盤之前就收取1萬元到十幾萬元不等的“誠意金”也成為司空見慣的營銷方式。

　　北京某樓盤的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者，2009年下半年，雖然市場(chǎng)一片火爆，房子不愁賣，但是開發(fā)商仍然愿意收取誠意金。一方面是可以幫助開發(fā)商一定程度上解決資金問題；二是繳納了誠意金的客戶，一般購房意向都比較明確。

　　此次“通知”要求未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以預(yù)訂、排號(hào)等方式向購房人收取或變相收取定金性質(zhì)的費(fèi)用。這是否意味著“蓄水”這一銷售方式將被禁止？

　　“可以排號(hào)，不能收錢，排號(hào)是沒有問題的，只要不收錢就不違規(guī)。”華業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理陳云峰認(rèn)為“通知”并未禁止排號(hào)制度，只是規(guī)定不能巧立名目收取定金。

　　陳云峰認(rèn)為，這一制度設(shè)計(jì)將使房地產(chǎn)銷售更加透明，有穩(wěn)定的房源，解決購房者和房地產(chǎn)商之間信息不對(duì)稱問題，避免市場(chǎng)上出現(xiàn)恐慌性購買。

　　“要真正發(fā)揮這一作用，就應(yīng)該不允許開發(fā)商排號(hào)售房。”中國社科院金融所研究員尹中立認(rèn)為，僅僅不允許收錢排號(hào)對(duì)于購房者和房地產(chǎn)商在信息公開前提下實(shí)現(xiàn)公平博弈是不夠的，目前規(guī)定的僅僅旨在規(guī)范市場(chǎng)交易秩序。

　　尹中立認(rèn)為，收不收錢不是關(guān)鍵，即使是不收費(fèi)排號(hào)，開發(fā)商仍可以通過排號(hào)的方式來試探購房者的底線，而購房者仍無從得知開發(fā)商有多少房源，什么價(jià)格。

　　不過，“通知”同時(shí)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將取得預(yù)售許可的商品房項(xiàng)目在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照預(yù)售方案申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售；開放商如要求漲價(jià)，應(yīng)當(dāng)報(bào)主管部門備案并公示。

　　尹中立認(rèn)為，這一規(guī)定使得開發(fā)商在商品房銷售中減少了操縱銷售價(jià)格的空間。

　　購房“實(shí)名制”

　　陳志認(rèn)為，與以往相比此次“通知”對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控的最大亮點(diǎn)就是認(rèn)購后不許擅自購房者更名，這將有力打擊炒房者，抑制短期炒房。

　　除此之外，“通知”特別提出，要求各地加快完善商品住房預(yù)售資金監(jiān)管制度，明確預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，確保預(yù)售資金用于項(xiàng)目工程建設(shè)。這也是房地產(chǎn)調(diào)控領(lǐng)域的一個(gè)新手段。

　　我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司副總裁胡景輝認(rèn)為，這一規(guī)定對(duì)于保障項(xiàng)目順利進(jìn)行，防治房地產(chǎn)商抽逃資金，出現(xiàn)房屋爛尾現(xiàn)象有一定作用。

　　一位有多年炒房經(jīng)驗(yàn)的投資者也對(duì)記者表示，5年前他們炒房的慣常手段就是借一大堆身份證去買房，隨后這個(gè)做法在北京市被限制，但在部分地區(qū)仍然可行。

　　住建部此次“通知”中明確提出購房實(shí)名制以后，各地政府需要出臺(tái)地方性調(diào)控措施，其中將明確購房實(shí)名制的具體操作辦法。

　　工商銀行海南分行的一位負(fù)責(zé)人明確告訴記者，目前央行征信系統(tǒng)對(duì)于家庭購買幾套房認(rèn)定上，已經(jīng)沒有技術(shù)障礙。如果購房實(shí)名制得以徹底管控，則二套房貸政策執(zhí)行會(huì)更順暢。

　　后續(xù)政策預(yù)期強(qiáng)烈

　　今年1月10日，國務(wù)院出臺(tái)“國十一條”要求加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，二套房貸款首付比例不得低于40%，掀起新一輪房地產(chǎn)土地調(diào)控風(fēng)暴。

　　3月10日，國土資源部出臺(tái)整治房地產(chǎn)用地的專項(xiàng)文件——《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題的通知》，旨在整治地產(chǎn)界盛行的囤地、炒地行為。

　　4月17日，國務(wù)院發(fā)布“新國十條”，提出更嚴(yán)厲的10項(xiàng)調(diào)控措施。

　　多名接受本報(bào)記者采訪的房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)＜冶硎�，住建部此�?/SPAN>“通知”內(nèi)容多是對(duì)之前國務(wù)院出臺(tái)政策以及各地做法的重申，關(guān)鍵在于能否落實(shí)執(zhí)行。

　　4月19日房地產(chǎn)股應(yīng)聲下跌,并拖累整體大盤。投資市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)的不看好，或許正是房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)折的開始。

　　對(duì)于未來房地產(chǎn)市場(chǎng)走向，上海易居研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，隨著一系列宏觀政策的出臺(tái)，特別是流動(dòng)性已經(jīng)開始收緊，資金實(shí)力相對(duì)較弱，項(xiàng)目體量較大的開發(fā)商將率先降價(jià)促銷，從而帶動(dòng)同區(qū)域或同價(jià)位的項(xiàng)目降價(jià)。

　　同時(shí)，目前緊缺的二手房源將有所增加，兩個(gè)月之內(nèi)房源量將增加30%以上，前期炒作熱點(diǎn)區(qū)域和漲幅居前的區(qū)域房源增幅將超過40%。

　　陳志透露，目前北京部分地區(qū)樓盤價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)下跌，但是未來房?jī)r(jià)的整體走勢(shì)則仍有待觀察，需要參考今后兩周尤其是“五一”期間房屋交易量以及房?jī)r(jià)變動(dòng)趨勢(shì)。

　　胡景輝認(rèn)為此次出臺(tái)的政策有利于減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的捂盤惜售現(xiàn)象，促進(jìn)交易平穩(wěn)進(jìn)行。一線城市房?jī)r(jià)經(jīng)過此輪調(diào)控將會(huì)有10%到15%的回落空間，但未來幾年房?jī)r(jià)總體仍將穩(wěn)中有升，而二三線城市回調(diào)空間將比較小。

　　而繼住建部之后，市場(chǎng)人士預(yù)期會(huì)有更多部委陸續(xù)出臺(tái)落實(shí)“新國十條”的配套政策。

　　國土資源部正在對(duì)全國住房供地計(jì)劃制定情況進(jìn)行檢查，隨后會(huì)對(duì)執(zhí)行情況進(jìn)行檢查。70%的土地供給保障房、棚戶區(qū)改造和中小套型商品房，被作為考核地方政府制定和執(zhí)行供地計(jì)劃的重要指標(biāo)。

　　就在住建部“通知”發(fā)出的第二天，4月20日，審計(jì)署公布了40個(gè)州市土地專項(xiàng)資金征收和使用的審計(jì)結(jié)果公告。公告指出，在審計(jì)調(diào)查的州市中，有11個(gè)市以“招商引資”、“舊城改造”和“國有企業(yè)改制”等方式，變相減免土地出讓收入19.61億元；有3個(gè)市以低于基準(zhǔn)地價(jià)70％的價(jià)格等方式，出讓土地177宗0.8萬畝；有3個(gè)市的規(guī)劃等部門批準(zhǔn)提高0.18萬畝土地的容積率，應(yīng)征未征土地出讓收入10.57億元。有12個(gè)市欠征土地出讓收入323.26億元。其中，7個(gè)市的國土部門在25家用地單位欠繳土地出讓收入25.92億元的情況下，違規(guī)發(fā)放國有土地使用證。

　　審計(jì)署農(nóng)業(yè)和資源環(huán)保審計(jì)司司長(zhǎng)黃道國表示，部分地方政府為了招商引資，在市場(chǎng)地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過基準(zhǔn)地價(jià)的情況下，不上調(diào)基準(zhǔn)地價(jià)；擅自改變土地出讓收入的用途，用土地收入去做基建等項(xiàng)目。

　　審計(jì)署公告指出，有11個(gè)市674.81億元的土地出讓收入管理不規(guī)范，未按規(guī)定納入基金預(yù)算管理，占征收總額的20.1％。

　　楊紅旭等專家判斷，房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)將持續(xù)到5月份，更多的調(diào)控手段正蓄勢(shì)推出。

來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道